网签同比减少17% 广州链家1-4月二手市场报告发布

根据广州链家监测阳光家缘的数据,2019年1-4月广州全市二手住宅网签量约3.3万套,同比减少17.0%。2019年1-4月经广州链家促成的二手住宅买卖成交均价为34427元/平方米,同比上升6.0%;同时段的二手住宅套均总价为256.6万元/套,同比上升8.4%;二手住宅买卖套均面积为74.5平方米/套,同比增加1.6平方米/套。

1/3板块均价同比下滑

广州链家研究院根据本公司在2018、2019年前四个月促成的二手住宅买卖交易个案,跟踪对应区域内各板块的成交均价变动情况。从下表可以看出,37个板块内,有12个板块的均价出现同比下跌,占1/3,市区、郊区皆有。广州链家市场战略官周峰分析,经历了2018年的市场调整后,房屋价值或多或少实现“回归”,特别是部分老城区内楼龄超长的楼梯房或新区供应量过大的电梯房,表现更为明显。未来一年内,广州二手市场仍将维持振荡格局,整体单边上涨的局面不再出现。

2018、2019年1-4月广州市各个板块二手住宅买卖均价对比(元/平方米)


统计:广州链家研究院

有效可售房源量止跌回升

2018年12月底,广州链家研究院曾预测2019年第一季度的新增可售房源量会先延续低迷,直到春节后才能回升。春节前后,广州链家新增可售房源量维持在3800套/月左右,自去年8月之后连续半年走低。3月后受市场活跃度增强的影响,业主委托链家出售房源的数量才快速增加至6900套,但仍低于2018年第三季度的平均水平。与此同时,新放盘业主在物业定价上较为激进,新增挂牌价直升至41301元/平方米,为过去九个月的最高位。4月新增可售房源量维持在6500套左右,挂牌均价也回落到40265元/平方米。

广州链家市场战略官周峰分析,2017年“330”后执行的“2年限售”政策,让2017年4-12月过户的9.9万套和2018年的10.3万套二手住宅进入“限售库”(一手住宅等候转让的时间更长),令正常供应有所减少。与此同时,2019年1月央行降准后,银行对申请客户的审批和放款明显加快,也增强了业主对后市看好的信心。部分业主在春节后的放盘意向,完全取决于地产中介对其持有房源的维护程度和投入推广的力度,譬如独家盘保证金及网站展位推动等,也导致各个品牌中介之间的房源储备量出现较大拉差。

统计:广州链家研究院

关系压价空间收窄

2018年是一个买家比较容易“压价”的年份,平均压价幅度在5%左右,11、12月该指标接近7%。2019年前四个月,随着符合资格入市的买家数量增多,潜在客户发现对这个动作的“执行难度”开始增加。根据广州链家促成的二手住宅买卖业务统计,总体二手住宅套均总价从2018年11月的234万元/套上升至2019年4月的265万元/套,近段时间换房客群体有所壮大。同样在这半年期间,压价幅度则从最高的6.8%逐步回落到今年4月的3.8%(下图)。

广州链家市场战略官周峰分析,二手市场从深度调整转变为构筑底部后的能量释放,对小业主最为直观的感知,就是经纪人带看客户量的增加,今年3月广州链家的带看客户量达到过去一年的高位,4月的带看客量也与2018年7月持平。就具体某一个潜在客户而言,他会发现自己与看中物业之间并非“单对单”的关系,还有其他准客户在进行着看房和谈价的动作,故业主在价格让步的“合理性”上会“打折”。在这种情况下,建议客户不要过于执着在压价幅度的大小,更应着眼于对应物业的居住舒适度上,从而缩短自己的思考周期,避免因犹豫不决而导致后续竞争加大引发的入市成本增加。预期今年第二季度后半段,总体市场压价空间会继续回落到3.3%左右。

统计:广州链家研究院

2019年1-4月经链家促成的二手住宅买卖平均成交周期约为108天,高于2018年同期的84天。其中2019年4月的房源成交周期是115天,高于3月的104天,显示市场大环境虽有改善,但暂未发生根本性改变,买卖双方就房屋价值合理性的判断,仍处于一个相对微妙的阶段(下图)。

统计:广州链家研究院

5广州市场:刚需被分流改善仍留守

根据广州阳光家缘网的统计数据显示,2019年五一假期广州可供销售的新建住宅数量为6.72万套,其中南沙的金洲板块、增城的永和板块、萝岗的知识城板块、荔湾的广钢板块是主力供应点,发展商将对在售项目进行重新调价及制定促销策略,“现金为王”仍是主流思想。广州链家市场战略官周峰预期,二手房市场的潜在客户仍会被分流到新房领域,特别是资金储备量不算大的刚需客户,“向外走”的意愿度稍大一些。而在2018年下半年售出原有物业,等待合适机会的“换房客”,则更愿意借助信贷外力,在原区域内实现改善生活环境的计划。预期5月的二手房套均面积将在76平方米/套附近,略高于前四个月74.5平方米/套的水平,增城、番禺两区仍是二手房客户的首选之地。

广州链家

2019-5-1

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